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Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer
Auch ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen
Eigentums verlangen, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen
muss. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 17.10.2014.
Unter dieser Voraussetzung ist auch für die Berücksichtigung finanzieller
Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.
Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer schuldhaft die Beschlussfassung
über eine solche Maßnahme, können sie sich schadensersatzpflichtig
machen.
In dem zugrunde liegenden Fall aus der Praxis bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft
zunächst aus 2 Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Keller
wurde nachträglich ausgebaut und so entstand seit einer Teilungserklärung
aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten
wurden später veräußert. Der neue Eigentümer der Kellerwohnung
kaufte diese im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem
Kaufpreis von 85.000 €. Die Wohnung weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden
auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie
Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene
Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Der Eigentümer
verlangte die anteilige Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung
durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage
von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Zahlung von Schadensersatz aufgrund
der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung.
Die BGH-Richter entschieden, dass der Eigentümer der Kellerwohnung sowohl
die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage
verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige
Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen.
Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum;
sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf
die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen.
Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander
abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen.
Anders liegt es aber dann, wenn - wie hier - die sofortige Instandsetzung zwingend
erforderlich ist.
Anmerkung: Eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer kommt für solche
Schäden an dem Sondereigentum in Betracht, die dadurch entstehen, dass
die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher
Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann die Wohnungseigentümer treffen,
die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche
Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.
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