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Beginn der Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in einer Entscheidung mit den
Fragen zu befassen, wann die Verjährungsfrist für eine
Betriebskostennachforderung des Vermieters beginnt und ob sich der
Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung für bestimmte Positionen
eine Nachberechnung vorbehalten kann.
In dem entschiedenen Fall erbrachte ein Mieter neben der Miete
Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete der
Vermieter unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei er sich
eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende
Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt
setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3.12.2007 rückwirkend für
die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.1.2008 vorgenommene
Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte
zu einer Nachforderung in Höhe von ca. 1.100 .
Die BGH-Richter kamen zu dem Entschluss, dass die Verjährungsfrist
für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit
der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der
Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der
Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen
erlangt hat.
Sie führten in ihrer Begründung aus, dass die im Bürgerlichen
Gesetzbuch aufgeführten Regelungen zu Betriebskosten den Vermieter
nicht daran hindern, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich
der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen
kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach
einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll
dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten. Sie
enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass
der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.
Da im vorliegenden Fall der Vermieter erst durch den Bescheid des
Finanzamts vom 3.12.2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen
Kenntnis erlangt hat und seine Forderung daher nicht verjährt ist,
durfte eine Nachberechnung erfolgen.
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